División de cosa común en Barcelona: cómo repartir una propiedad compartida
Compartir un bien inmueble con otra persona —ya sea por herencia, compra conjunta o divorcio— puede funcionar durante un tiempo. Pero cuando las diferencias surgen o simplemente una de las partes quiere poner fin a la copropiedad, existe una solución legal: la división de la cosa común. Este procedimiento permite disolver la titularidad compartida de un bien, de forma voluntaria o forzosa, garantizando los derechos de todos los propietarios.
¿Qué es la cosa común?
La “cosa común” es cualquier bien, mueble o inmueble, que pertenece en proindiviso a varias personas. Es decir, todos los titulares comparten la propiedad sin que ninguna parte tenga asignada una zona específica del bien.
Ejemplos habituales:
- Vivienda heredada por varios hermanos.
- Piso comprado entre pareja o amigos.
- Terreno adquirido a medias.
- Local comercial con dos propietarios.
Cuando uno de los copropietarios quiere dejar de compartir ese bien, puede solicitar su división.
¿Es obligatorio seguir compartiendo?
No. La ley reconoce el derecho de todo copropietario a salir del condominio en cualquier momento, sin necesidad de justificación. Es decir, no se puede obligar a nadie a seguir siendo dueño de un bien junto a otros si no lo desea.
La división de la cosa común es, por tanto, un derecho protegido que permite poner fin a situaciones incómodas o insostenibles.
¿Cómo se puede dividir?
1. Por acuerdo entre las partes
Es la forma más sencilla y rápida. Las opciones son:
- Venta del bien y reparto del dinero.
- Adjudicación a uno de los copropietarios, compensando económicamente a los demás.
- División física del bien, si es posible (por ejemplo, una finca rústica).
El acuerdo debe recogerse en escritura pública ante notario y, si hay inmuebles, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2. Mediante procedimiento judicial
Si no hay acuerdo, se puede acudir al juzgado y solicitar la división judicial. El proceso suele ser el siguiente:
- Se presenta demanda ante el juzgado de primera instancia.
- El juez ordena la venta del bien en subasta pública si no es divisible.
- El importe obtenido se reparte entre los copropietarios según su porcentaje de titularidad.
Este procedimiento puede alargarse en el tiempo, pero garantiza la salida del proindiviso incluso si hay oposición por parte de los otros titulares.
¿Cuándo no se puede dividir?
En casos muy concretos, un juez puede aplazar o limitar la división, por ejemplo:
- Cuando se perjudica gravemente al interés general.
- Si el bien está afectado por una indivisión temporal pactada en escritura (máximo 10 años).
Sin embargo, estos casos son excepcionales y, en general, la división siempre se puede exigir.
División en caso de herencias
Es muy común que varios herederos reciban una vivienda o terreno en común. Si no quieren seguir compartiéndolo, pueden:
- Vender el bien y repartir el dinero.
Que uno lo adquiera y compense a los demás. - Solicitar al juez la división judicial si no hay acuerdo.
Esto se conoce como extinción de condominio hereditario, y suele ser uno de los puntos más delicados en las sucesiones.
¿Y si hay hipoteca?
Si el bien está hipotecado, no se puede dividir sin la intervención del banco. En caso de adjudicación a uno de los copropietarios, será necesario:
- Novar el préstamo (cambiar el titular).
Cancelar la hipoteca y contratar una nueva.
Por eso es fundamental contar con asesoramiento legal para negociar con la entidad financiera y evitar sorpresas.
¿Cuánto cuesta dividir la cosa común?
Los gastos varían según el procedimiento elegido:
- De mutuo acuerdo: escritura notarial, impuestos, gestoría y posible compensación económica.
Judicial: abogado, procurador, peritos (para tasación), costas procesales y tasas judiciales si procede.
Aunque el procedimiento judicial puede ser más costoso, en muchas ocasiones es la única vía cuando no hay entendimiento entre los copropietarios.
Asesoramiento legal
Iniciar una división de cosa común en Barcelona requiere conocer bien tus derechos, valorar la situación concreta del bien y optar por la estrategia adecuada. Un abogado experto puede ayudarte a negociar acuerdos, tramitar la división notarial o representarte en juicio si es necesario.
