Cuando un propietario deja de pagar las cuotas, el resto de vecinos tiene que cubrir su parte o renunciar a obras y servicios. Por eso la ley da a las comunidades un camino específico y rápido para reclamar las deudas de la comunidad de propietarios. Si se siguen bien los pasos, la reclamación suele acabar en pago o en embargo del propio piso.
En MH & MG Abogados asesoramos a comunidades de propietarios y a administradores de fincas en Barcelona y Roses (Girona). Te explicamos cómo funciona en Cataluña.
1. Aprobar la deuda en junta
El primer paso es que la junta de propietarios apruebe la liquidación de la deuda del moroso, con el detalle de cuotas e importes, y acuerde reclamarla judicialmente si no paga. El acuerdo debe notificarse al propietario deudor en el domicilio que conste a efectos de la comunidad o, si no es posible, en la forma prevista por la ley.
2. El certificado de deuda
Con el acuerdo, el secretario emite un certificado de la deuda con el visto bueno del presidente. Es el documento clave de la reclamación: acredita qué se debe, desde cuándo y que la junta lo ha aprobado.
3. Intento de negociación previo
Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige un intento de solución extrajudicial (MASC) antes de demandar. Muchos juzgados lo aplican también al monitorio de comunidades, por lo que recomendamos enviar siempre una invitación formal a negociar al moroso, por burofax u otro medio fehaciente, y conservar la prueba. Muchas veces es suficiente para que el vecino pague o acuerde un calendario.
4. El procedimiento monitorio
Si el moroso no paga, la comunidad presenta una petición de proceso monitorio con el acuerdo, el certificado y la prueba de las notificaciones. No hace falta abogado ni procurador para la petición inicial, aunque sí si el deudor se opone y la deuda supera los 2.000 €.
El juzgado requiere al propietario para que pague o se oponga. Si no hace nada, se dicta auto y se pasa a la ejecución: embargo de cuentas, de sueldo o del propio piso. Si se opone, el asunto se resuelve en juicio verbal (hasta 15.000 €) u ordinario.
5. La vivienda responde de la deuda
El inmueble queda afecto al pago de las cuotas, aunque cambie de propietario, por el periodo que fija el Código Civil de Cataluña. Además, los créditos de la comunidad tienen preferencia de cobro. Por eso es tan importante que quien compra un piso pida antes un certificado de deudas con la comunidad (lo explicamos en nuestro artículo sobre la compra de vivienda con abogado).
No esperes demasiado
Las deudas con la comunidad prescriben, y en Cataluña se discute si el plazo aplicable a las cuotas periódicas es de tres años o el general de diez. Para no correr riesgos, lo prudente es reclamar en cuanto se acumulan varias cuotas impagadas. Cuanto antes se actúa, más fácil es cobrar.
Te ayudamos a cobrar
En MH & MG Abogados preparamos los acuerdos y certificados, enviamos el requerimiento y la invitación a negociar, presentamos el monitorio y seguimos la ejecución hasta el cobro. Trabajamos de forma coordinada con el administrador de fincas. Más información en nuestra página de comunidades de propietarios.
Pide tu cita presencial o telemática en Barcelona (93 368 32 02) o Roses (972 15 24 32), por WhatsApp (653 964 658) o desde nuestra página de contacto. Te daremos un presupuesto sin compromiso.