Als een eigenaar zijn bijdragen niet meer betaalt, moeten de andere buren zijn deel dragen of afzien van werkzaamheden en diensten. Daarom geeft de Spaanse wet verenigingen van eigenaars een eigen, snelle weg om deze schulden te innen. Als de stappen goed worden gevolgd, eindigt de vordering meestal in betaling of in beslag op het appartement zelf.
Bij MH & MG Abogados adviseren wij verenigingen van eigenaars en beheerders in Barcelona en Roses (Girona). Zo werkt het in Catalonië.
1. De schuld in de vergadering goedkeuren
De eerste stap is dat de vergadering van eigenaars de afrekening van de schuld van de wanbetaler goedkeurt, met de bijdragen en bedragen, en besluit gerechtelijk te vorderen als hij niet betaalt. Het besluit moet aan de schuldenaar worden betekend op het adres dat bij de vereniging bekend is of, als dat niet lukt, op de wijze die de wet voorschrijft.
2. Het schuldcertificaat
Op basis van het besluit stelt de secretaris een schuldcertificaat op, mede ondertekend door de voorzitter. Dat is het kernstuk van de vordering: het bewijst wat verschuldigd is, sinds wanneer, en dat de vergadering het heeft goedgekeurd.
3. Voorafgaande onderhandelingspoging
Sinds april 2025 eist Organieke Wet 1/2025 een buitengerechtelijke oplossingspoging (MASC) vóór een rechtszaak. Veel rechtbanken passen dat ook toe op het betalingsbevel van verenigingen, dus raden wij aan de wanbetaler altijd een formele uitnodiging tot onderhandeling te sturen, per burofax of een ander aantoonbaar middel, en het bewijs te bewaren. Vaak is dat al genoeg om de buurman te laten betalen of een betalingsregeling af te spreken.
4. De betalingsbevelprocedure
Betaalt de eigenaar nog steeds niet, dan dient de vereniging een verzoek om betalingsbevel (monitorio) in met het besluit, het certificaat en het bewijs van de betekeningen. Voor het eerste verzoek zijn geen advocaat of procurador nodig, wel als de schuldenaar verzet doet en de schuld meer dan € 2.000 bedraagt.
De rechtbank sommeert de eigenaar te betalen of verzet te doen. Doet hij niets, dan volgt een beschikking en de tenuitvoerlegging: beslag op rekeningen, loon of het appartement. Doet hij verzet, dan beslist de rechter in een mondelinge (tot € 15.000) of gewone procedure.
5. De woning staat in voor de schuld
Het appartement blijft verhaalbaar voor de bijdragen, ook bij een eigendomswisseling, voor de periode die het Catalaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt. Bovendien zijn vorderingen van de vereniging bevoorrecht. Daarom is het zo belangrijk dat een koper vooraf een verklaring van schulden aan de vereniging opvraagt (zie ons artikel over een huis kopen met een advocaat).
Wacht niet te lang
Schulden aan de vereniging verjaren, en in Catalonië is omstreden of voor periodieke bijdragen een termijn van drie jaar of de algemene termijn van tien jaar geldt. Om geen risico te lopen is het verstandig te vorderen zodra er enkele bijdragen onbetaald zijn. Hoe eerder u handelt, hoe makkelijker het innen.
Wij helpen u innen
Bij MH & MG Abogados stellen wij de besluiten en certificaten op, versturen wij de aanmaning en de uitnodiging tot onderhandeling, dienen wij het betalingsbevel in en volgen wij de tenuitvoerlegging tot de betaling, in overleg met de beheerder. Meer informatie op onze pagina verenigingen van eigenaars.
Maak een afspraak op ons kantoor of online in Barcelona (+34 93 368 32 02) of Roses (+34 972 15 24 32), via WhatsApp (+34 653 964 658) of via onze contactpagina. U ontvangt een vrijblijvende offerte.