Cuando un inquilino deja de pagar o se niega a devolver la vivienda o el local, el propietario necesita recuperar la posesión y, si procede, reclamar lo que se le debe. Para hacerlo bien conviene elegir la vía adecuada, preparar la documentación y respetar los requisitos previos que exige la ley, que han cambiado varias veces en los últimos meses. En esta guía resumimos cómo funciona un desahucio en Barcelona y qué debes revisar antes de dar el primer paso.
Cuándo procede
El impago de rentas o cantidades debidas y la expiración del arrendamiento pueden justificar recuperar judicialmente una vivienda o local. La ocupación sin título requiere estudiar una vía distinta. El uso indebido puede dar lugar a resolución contractual si concurren los requisitos; no todos los supuestos siguen el mismo procedimiento.
¿Se puede llegar a un acuerdo antes de demandar?
Sí, y muchas veces es la opción más rápida. Las partes pueden pactar un plan de pagos, un aplazamiento o una fecha de entrega de llaves. Un abogado puede encargarse de la negociación y dejar constancia por escrito de lo acordado, lo que además sirve para acreditar el intento de solución previa que hoy exige la ley.
Requisitos previos a la demanda
Hay que reunir el contrato, el título de propiedad o derecho a poseer, el detalle de la deuda y las comunicaciones previas. Además:
- Intento de negociación (MASC). Desde el 3 de abril de 2025, la LO 1/2025 exige acreditar un intento previo de solución extrajudicial. Las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona acordaron en octubre de 2025 que, en los desahucios por impago, no basta con el requerimiento de pago que impide la enervación: el arrendador debe ofrecer también un MASC. Un simple burofax reclamando la deuda no cumple por sí solo este requisito.
- Datos de vivienda y vulnerabilidad. Desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino y si el demandante es gran tenedor. Si lo es y el inquilino está en situación de vulnerabilidad, debe acreditarse antes un procedimiento de conciliación o intermediación ante la Administración competente.
- Cataluña. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional en 2024 la obligación de la ley catalana de ofrecer un alquiler social antes de presentar determinadas demandas, por lo que ya no condiciona las nuevas reclamaciones. Conviene revisar, en todo caso, el resto de obligaciones autonómicas de los grandes tenedores.
Impago y enervación
En el procedimiento por impago puede acumularse la reclamación de rentas debidas y las que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión. Si cabe enervar, debe pagarse o consignarse lo exigible dentro del requerimiento judicial, normalmente diez días. No procede si ya hubo enervación, salvo excepción legal, o si hubo requerimiento fehaciente al menos treinta días antes de demandar y no se pagó al presentar la demanda.
Inquilinos vulnerables: el Real Decreto-ley 29/2026
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, introduce nuevas medidas de protección. Está pendiente de convalidación por el Congreso, que ya derogó en 2026 dos decretos anteriores sobre esta materia, por lo que hay que comprobar si sigue vigente en el momento de demandar. Entre otras medidas:
- Enervación extraordinaria. Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga como deudora y el contrato continúa mientras persista la vulnerabilidad.
- Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 en determinados supuestos, con un régimen distinto según quién sea el demandante y, en algunos casos, compensación para el propietario.
Las condiciones y excepciones son complejas y dependen de quién sea el propietario y de la situación del inquilino, así que conviene analizarlas caso por caso.
Ocupación sin autorización
La recuperación sumaria de vivienda prevista legalmente para personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas titulares de vivienda social exige comprobar legitimación y documentación. La oposición se tramita en el procedimiento verbal correspondiente y no lo convierte por sí sola en ordinario. En la vía penal, desde abril de 2025 los delitos de allanamiento de morada y de usurpación pueden tramitarse por el procedimiento de juicio rápido. La vía más adecuada depende del caso.
Plazos, representación y daños
Los plazos dependen del juzgado, oposición, notificaciones y posibles medidas de protección o suspensión; no puede garantizarse una duración de tres o cuatro meses. Se requiere en estos procedimientos asistencia de abogado y procurador. Las indemnizaciones por ocupación exigen acreditar su fundamento y el perjuicio. No se debe cambiar la cerradura ni cortar suministros por cuenta propia.
Si además quieres reclamar la deuda
Las rentas pendientes pueden reclamarse junto con el desahucio o por separado. Si solo te interesa cobrar, consulta nuestra guía sobre reclamaciones de cantidad en Barcelona. Para contratos, compraventas y otros conflictos sobre inmuebles, visita nuestra página de abogado inmobiliario en Barcelona y Roses.
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Actualizado: 23 de octubre de 2026. Normativa: Ley de Enjuiciamiento Civil · LO 1/2025 · Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda · Real Decreto-ley 29/2026