Comprar una vivienda es, para la mayoría de las personas, la inversión más importante de su vida. Y, sin embargo, muchas compraventas se cierran sin que nadie revise con detalle los contratos, las cargas del inmueble o su situación urbanística. Cuando aparece el problema, normalmente ya se ha pagado.
En MH & MG Abogados llevamos más de 25 años acompañando a particulares en operaciones de derecho inmobiliario desde nuestras sedes de Barcelona y Roses (Girona). Si buscas un abogado para comprar vivienda en España, te acompañamos durante todo el proceso de compra, desde la primera reserva hasta la firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad, para que compres exactamente lo que crees que estás comprando, sin sorpresas.
Este acompañamiento cobra especial importancia cuando el comprador es extranjero, algo muy habitual en Barcelona y en la Costa Brava. Te atendemos en español, catalán, inglés, alemán, neerlandés y francés, de forma presencial o telemática. A continuación te explicamos, paso a paso, cómo podemos ayudarte.
1. Si eres extranjero, te ayudamos a obtener el NIE
Cualquier extranjero que quiera comprar un inmueble en España necesita un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Sin él no es posible firmar la escritura pública, abrir una cuenta bancaria española, liquidar los impuestos de la compra ni dar de alta los suministros.
El NIE puede solicitarse en España, ante la Oficina de Extranjería o la Comisaría de Policía correspondiente, o desde tu país, a través del consulado español. En ambos casos hay que conseguir cita previa, cumplimentar el formulario oficial, abonar la tasa y acreditar el motivo de la solicitud, en este caso la compra de un inmueble.
Como despacho especializado también en derecho de extranjería, nos encargamos de:
- Preparar el formulario y la documentación que justifica la compra.
- Gestionar la cita previa y el pago de la tasa.
- Orientarte sobre la vía más rápida según tu situación y tu país de residencia.
- Tramitarlo en tu nombre, cuando sea posible, mediante el correspondiente poder de representación.
Te recomendamos iniciar este trámite cuanto antes, incluso antes de encontrar el inmueble definitivo, porque conseguir cita puede llevar varias semanas.
2. Te asesoramos en los contratos previos a la escritura
Antes de la firma ante notario es habitual firmar uno o varios documentos privados. Cada uno tiene consecuencias jurídicas distintas, y un texto mal redactado puede hacerte perder dinero o dejarte sin la vivienda. Revisamos, negociamos o redactamos por ti:
Documento de reserva. Suele firmarse con la inmobiliaria para que el inmueble deje de ofrecerse a otros interesados durante unos días, a cambio de una pequeña cantidad. Comprobamos quién recibe ese dinero, en qué concepto y en qué casos se devuelve.
Contrato de arras penitenciales. Es el contrato más frecuente en la práctica. Regulado en el artículo 1454 del Código Civil y, para inmuebles situados en Cataluña, en el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, permite a cualquiera de las partes desistir de la operación: si desiste el comprador, pierde las arras entregadas; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas. Es fundamental que el contrato diga expresamente que las arras son penitenciales, porque, si no se pacta así, se consideran confirmatorias (en Cataluña lo establece la ley expresamente), con efectos muy distintos. Además, en Cataluña el comprador puede recuperar las arras si el contrato prevé financiación bancaria y el banco la deniega.
Contrato privado de compraventa. En ocasiones las partes prefieren cerrar la compraventa en documento privado y elevarla después a escritura pública. Nos aseguramos de que recoja con precisión el precio, la forma de pago, el plazo para firmar ante notario, el estado de cargas en que debe entregarse el inmueble y quién asume cada gasto e impuesto.
En todos ellos prestamos especial atención a las cláusulas que te protegen como comprador, por ejemplo la devolución de las cantidades entregadas si no se concede la hipoteca o si aparecen cargas no declaradas.
3. Analizamos las cargas registrales y urbanísticas
Antes de que entregues cualquier cantidad, comprobamos que el inmueble está libre de problemas o, si los tiene, que quedan resueltos antes de la firma. Nuestra revisión incluye:
- Situación registral. Solicitamos la nota simple del Registro de la Propiedad para verificar quién es el titular real y si existen hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, afecciones fiscales u otras limitaciones.
- Situación urbanística. Comprobamos ante el Ayuntamiento que la construcción se ajusta a la normativa, que no hay expedientes de disciplina urbanística abiertos ni obras ilegales, y que el inmueble no está fuera de ordenación o afectado por un planeamiento futuro. Es una comprobación especialmente importante en viviendas de costa y segundas residencias.
- Deudas vinculadas al inmueble. Verificamos que el IBI está al corriente y pedimos el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, ya que determinadas deudas pendientes pueden acabar recayendo sobre el nuevo propietario.
- Documentación obligatoria. Revisamos el certificado de eficiencia energética y, en Cataluña, la cédula de habitabilidad vigente.
- Situación posesoria. Confirmamos si el inmueble está libre de inquilinos u ocupantes y que se entregará en las condiciones pactadas.
Si el vendedor no reside en España, te advertimos además de la obligación del comprador de retener e ingresar en Hacienda un porcentaje del precio a cuenta de los impuestos del vendedor, una obligación que con frecuencia se desconoce.
4. Te acompañamos en la Notaría, o firmamos por ti
La firma de la escritura pública es el momento en que se paga el precio y se transmite la propiedad. Antes de ese día revisamos el borrador de escritura que prepara la Notaría, coordinamos con el vendedor, la inmobiliaria y, en su caso, el banco, y comprobamos los medios de pago y la documentación que exige el notario.
El día de la firma podemos ayudarte de dos formas:
Acompañándote a la firma. Estamos a tu lado para resolver cualquier duda, explicarte el contenido de la escritura en tu idioma y verificar que todo coincide con lo pactado. Si no dominas el castellano, te ayudamos a organizar la presencia de un intérprete, que el notario puede exigir para garantizar que comprendes lo que firmas.
Firmando en tu nombre. Si no puedes desplazarte a España, puedes otorgarnos un poder notarial para que comparezcamos en tu lugar y firmemos la compra. El poder puede otorgarse ante un notario español o, desde el extranjero, ante el consulado español o un notario local; en este último caso te indicamos cómo legalizarlo con la Apostilla de La Haya y, si procede, traducirlo. Te preparamos el texto exacto del poder para que cubra todas las facultades necesarias, sin excederse.
5. Después de la firma
Nuestro trabajo no termina en la Notaría. Podemos encargarnos también de la liquidación de los impuestos de la compra, de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y del cambio de titularidad de suministros e impuestos municipales. Si no resides en España, te orientamos sobre las obligaciones fiscales que conlleva ser propietario de un inmueble en nuestro país.
¿Estás pensando en comprar una vivienda en España?
Tanto si vives en España como si nos contactas desde el extranjero, en MH & MG Abogados te ofrecemos un acompañamiento cercano y personalizado en tu compraventa, en tu idioma, para que puedas invertir con tranquilidad y seguridad jurídica.
Pide tu cita presencial o telemática y te daremos un presupuesto sin compromiso:
- Barcelona: Rambla Catalunya 92, 3º 2D · 93 368 32 02
- Roses (Girona): José Espronceda 10, Local C6 · 972 15 24 32
- WhatsApp: 653 964 658 · Email: info@mhmgabogados.com
También puedes escribirnos desde nuestra página de contacto.