Advocat per comprar habitatge: com t’acompanyem a cada pas

Comprar un habitatge és, per a la majoria de les persones, la inversió més important de la seva vida. I, tanmateix, moltes compravendes es tanquen sense que ningú revisi amb detall els contractes, les càrregues de l’immoble o la seva situació urbanística. Quan apareix el problema, normalment ja s’ha pagat.

A MH & MG Abogados fa més de 25 anys que acompanyem particulars en operacions de dret immobiliari des de les nostres seus de Barcelona i Roses (Girona). Si busques un advocat per comprar habitatge, t’acompanyem durant tot el procés de compra, des de la primera reserva fins a la signatura davant notari i la inscripció al Registre de la Propietat, perquè compris exactament el que creus que estàs comprant, sense sorpreses.

Aquest acompanyament és especialment important quan el comprador és estranger, una situació molt habitual a Barcelona i a la Costa Brava. T’atenem en català, castellà, anglès, alemany, neerlandès i francès, de manera presencial o telemàtica. A continuació t’expliquem, pas a pas, com et podem ajudar.

1. Si ets estranger, t’ajudem a obtenir el NIE

Qualsevol estranger que vulgui comprar un immoble a Espanya necessita un Número d’Identitat d’Estranger (NIE). Sense ell no és possible signar l’escriptura pública, obrir un compte bancari espanyol, liquidar els impostos de la compra ni donar d’alta els subministraments.

El NIE es pot sol·licitar a Espanya, davant l’Oficina d’Estrangeria o la Comissaria de Policia corresponent, o des del teu país, a través del consolat espanyol. En tots dos casos cal aconseguir cita prèvia, emplenar el formulari oficial, pagar la taxa i acreditar el motiu de la sol·licitud, en aquest cas la compra d’un immoble.

Com a despatx especialitzat també en dret d’estrangeria, ens encarreguem de:

• Preparar el formulari i la documentació que justifica la compra.
• Gestionar la cita prèvia i el pagament de la taxa.
• Orientar-te sobre la via més ràpida segons la teva situació i el teu país de residència.
• Tramitar-lo en nom teu, quan sigui possible, mitjançant el poder de representació corresponent.

Et recomanem iniciar aquest tràmit com més aviat millor, fins i tot abans de trobar l’immoble definitiu, perquè aconseguir cita pot trigar diverses setmanes.

2. T’assessorem en els contractes previs a l’escriptura

Abans de la signatura davant notari és habitual signar un o diversos documents privats. Cadascun té conseqüències jurídiques diferents, i un text mal redactat et pot fer perdre diners o deixar-te sense l’habitatge. Revisem, negociem o redactem per tu:

Document de reserva. Se sol signar amb la immobiliària perquè l’immoble deixi d’oferir-se a altres interessats durant uns dies, a canvi d’una petita quantitat. Comprovem qui rep aquests diners, en quin concepte i en quins casos es retornen.

Contracte d’arres penitencials. És el contracte més freqüent a la pràctica. Regulat a l’article 621-8 del Codi civil de Catalunya per als immobles situats a Catalunya (i a l’article 1454 del Codi civil espanyol per a la resta d’Espanya), permet a qualsevol de les parts desistir de l’operació: si desisteix el comprador, perd les arres lliurades; si desisteix el venedor, les ha de retornar duplicades. És fonamental que el contracte digui expressament que les arres són penitencials, perquè, si no es pacta així, la llei catalana les considera confirmatòries, amb efectes molt diferents. A més, a Catalunya el comprador pot recuperar les arres si el contracte preveu finançament bancari i el banc el denega.

Contracte privat de compravenda. De vegades les parts prefereixen tancar la compravenda en document privat i elevar-la després a escriptura pública. Ens assegurem que reculli amb precisió el preu, la forma de pagament, el termini per signar davant notari, l’estat de càrregues en què s’ha de lliurar l’immoble i qui assumeix cada despesa i impost.

En tots ells parem especial atenció a les clàusules que et protegeixen com a comprador, per exemple la devolució de les quantitats lliurades si no es concedeix la hipoteca o si apareixen càrregues no declarades.

3. Analitzem les càrregues registrals i urbanístiques

Abans que lliuris cap quantitat, comprovem que l’immoble està lliure de problemes o, si en té, que queden resolts abans de la signatura. La nostra revisió inclou:

• Situació registral. Sol·licitem la nota simple del Registre de la Propietat per verificar qui és el titular real i si hi ha hipoteques, embargaments, servituds, usdefruits, afeccions fiscals o altres limitacions.
• Situació urbanística. Comprovem davant l’Ajuntament que la construcció s’ajusta a la normativa, que no hi ha expedients de disciplina urbanística oberts ni obres il·legals, i que l’immoble no està fora d’ordenació o afectat per un planejament futur. És una comprovació especialment important en habitatges de costa i segones residències.
• Deutes vinculats a l’immoble. Verifiquem que l’IBI està al corrent i demanem el certificat de deutes de la comunitat de propietaris, ja que determinats deutes pendents poden acabar recaient sobre el nou propietari.
• Documentació obligatòria. Revisem el certificat d’eficiència energètica i, a Catalunya, la cèdula d’habitabilitat vigent.
• Situació possessòria. Confirmem si l’immoble està lliure de llogaters o ocupants i que es lliurarà en les condicions pactades.

Si el venedor no resideix a Espanya, t’advertim a més de l’obligació del comprador de retenir i ingressar a Hisenda un percentatge del preu a compte dels impostos del venedor, una obligació que sovint es desconeix.

4. T’acompanyem a la Notaria, o signem per tu

La signatura de l’escriptura pública és el moment en què es paga el preu i es transmet la propietat. Abans d’aquell dia revisem l’esborrany d’escriptura que prepara la Notaria, coordinem amb el venedor, la immobiliària i, si escau, el banc, i comprovem els mitjans de pagament i la documentació que exigeix el notari.

El dia de la signatura et podem ajudar de dues maneres:

Acompanyant-te a la signatura. Som al teu costat per resoldre qualsevol dubte, explicar-te el contingut de l’escriptura en el teu idioma i verificar que tot coincideix amb el que s’ha pactat. Si no domines el castellà, t’ajudem a organitzar la presència d’un intèrpret, que el notari pot exigir per garantir que entens el que signes.

Signant en nom teu. Si no pots desplaçar-te a Espanya, pots atorgar-nos un poder notarial perquè compareguem en lloc teu i signem la compra. El poder es pot atorgar davant un notari espanyol o, des de l’estranger, davant el consolat espanyol o un notari local; en aquest darrer cas t’indiquem com legalitzar-lo amb l’Apostilla de la Haia i, si cal, traduir-lo. Et preparem el text exacte del poder perquè cobreixi totes les facultats necessàries, sense excedir-se.

5. Després de la signatura

La nostra feina no acaba a la Notaria. També ens podem encarregar de la liquidació dels impostos de la compra, de la inscripció de l’escriptura al Registre de la Propietat i del canvi de titularitat dels subministraments i els impostos municipals. Si no resideixes a Espanya, t’orientem sobre les obligacions fiscals que comporta ser propietari d’un immoble al nostre país.

Estàs pensant a comprar un habitatge a Espanya?

Tant si vius a Espanya com si ens contactes des de l’estranger, a MH & MG Abogados t’oferim un acompanyament proper i personalitzat en la teva compravenda, en el teu idioma, perquè puguis invertir amb tranquil·litat i seguretat jurídica.

Demana la teva cita presencial o telemàtica i et farem un pressupost sense compromís:

• Barcelona: Rambla Catalunya 92, 3º 2D · 93 368 32 02
• Roses (Girona): José Espronceda 10, Local C6 · 972 15 24 32
• WhatsApp: 653 964 658 · Correu electrònic: info@mhmgabogados.com

També ens pots escriure des de la nostra pàgina de contacte.