Acheter un bien immobilier en Espagne avec un avocat : nous vous accompagnons à chaque étape

Acheter un logement est, pour la plupart des gens, l’investissement le plus important de leur vie. Pourtant, de nombreuses ventes se concluent sans que personne n’examine en détail les contrats, les charges qui pèsent sur le bien ou sa situation urbanistique. Lorsque le problème apparaît, le prix a généralement déjà été payé.

Chez MH & MG Abogados, nous conseillons depuis plus de 25 ans les particuliers en droit immobilier depuis nos cabinets de Barcelone et de Roses (Gérone). Si vous cherchez un avocat pour un achat immobilier en Espagne, nous vous accompagnons tout au long de l’achat, de la première réservation jusqu’à la signature devant le notaire et l’inscription au Registre de la propriété, afin que vous achetiez exactement ce que vous pensez acheter, sans mauvaises surprises.

Cet accompagnement est particulièrement important lorsque l’acquéreur est étranger, ce qui est très fréquent à Barcelone et sur la Costa Brava. Nous vous recevons en espagnol, catalan, anglais, allemand, néerlandais et français, au cabinet ou en visioconférence. Voici, étape par étape, comment nous pouvons vous aider.

1. Vous êtes étranger ? Nous vous aidons à obtenir votre NIE

Tout étranger souhaitant acheter un bien en Espagne doit disposer d’un numéro d’identité d’étranger (NIE). Sans lui, impossible de signer l’acte authentique, d’ouvrir un compte bancaire espagnol, de payer les impôts liés à l’achat ou de souscrire les contrats d’eau, d’électricité et de gaz.

Le NIE peut être demandé en Espagne, auprès du Bureau des étrangers ou du commissariat de police compétent, ou depuis votre pays par l’intermédiaire du consulat d’Espagne. Dans les deux cas, il faut obtenir un rendez-vous, remplir le formulaire officiel, payer la taxe et justifier le motif de la demande, ici l’achat d’un bien immobilier.

En tant que cabinet également spécialisé en droit des étrangers, nous nous chargeons de :

• Préparer le formulaire et les documents justifiant l’achat.
• Obtenir le rendez-vous et régler la taxe.
• Vous conseiller sur la voie la plus rapide selon votre situation et votre pays de résidence.
• Effectuer la démarche en votre nom, lorsque c’est possible, au moyen d’une procuration.

Nous vous recommandons d’entamer cette démarche le plus tôt possible, avant même d’avoir trouvé le bien définitif, car l’obtention d’un rendez-vous peut prendre plusieurs semaines.

2. Nous vous conseillons sur les contrats préalables à l’acte notarié

Avant la signature devant le notaire, il est courant de signer un ou plusieurs documents sous seing privé. Chacun a des conséquences juridiques différentes, et un texte mal rédigé peut vous faire perdre de l’argent, voire le bien lui-même. Nous relisons, négocions ou rédigeons pour vous :

Le document de réservation. Il est généralement signé avec l’agence immobilière pour que le bien soit retiré du marché pendant quelques jours, en échange d’une petite somme. Nous vérifions qui reçoit cet argent, à quel titre et dans quels cas il est restitué.

Le contrat d’arrhes pénitentielles (arras penitenciales). C’est le contrat le plus courant dans la pratique. Régi par l’article 1454 du Code civil espagnol et, pour les biens situés en Catalogne, par l’article 621-8 du Code civil de Catalogne, il permet à chacune des parties de se dédire : si l’acheteur se rétracte, il perd les arrhes versées ; si le vendeur se rétracte, il doit les restituer au double. Il est essentiel que le contrat précise expressément qu’il s’agit d’arrhes pénitentielles, car à défaut elles sont considérées comme confirmatoires (en Catalogne, la loi le prévoit expressément), avec des effets très différents. En Catalogne, l’acheteur peut en outre récupérer les arrhes si le contrat prévoit un financement bancaire et que la banque le refuse.

Le contrat de vente sous seing privé. Les parties préfèrent parfois conclure la vente par contrat privé, puis la réitérer par acte authentique. Nous veillons à ce qu’il fixe avec précision le prix, les modalités de paiement, le délai de signature chez le notaire, l’état des charges dans lequel le bien doit être livré et la répartition de chaque frais et impôt.

Dans tous ces contrats, nous portons une attention particulière aux clauses qui vous protègent en tant qu’acheteur, par exemple la restitution des sommes versées si le prêt hypothécaire est refusé ou si des charges non déclarées apparaissent.

3. Nous analysons les charges inscrites au registre et la situation urbanistique

Avant que vous ne versiez la moindre somme, nous vérifions que le bien ne présente aucun problème ou, le cas échéant, que ceux-ci sont résolus avant la signature. Notre examen comprend :

• La situation au Registre de la propriété. Nous demandons l’extrait du registre (nota simple) pour vérifier qui est le véritable propriétaire et s’il existe des hypothèques, saisies, servitudes, usufruits, charges fiscales ou autres restrictions.
• La situation urbanistique. Nous vérifions auprès de la mairie que la construction est conforme à la réglementation, qu’aucune procédure d’infraction urbanistique n’est ouverte ni aucun ouvrage illégal, et que le bien n’est pas hors normes d’urbanisme ou concerné par une future planification. Cette vérification est particulièrement importante pour les biens en bord de mer et les résidences secondaires.
• Les dettes attachées au bien. Nous vérifions que la taxe foncière (IBI) est à jour et demandons le certificat de dettes de la copropriété, car certaines dettes impayées peuvent finir à la charge du nouveau propriétaire.
• Les documents obligatoires. Nous contrôlons le certificat de performance énergétique et, en Catalogne, le certificat d’habitabilité en vigueur (cédula de habitabilidad).
• L’occupation du bien. Nous confirmons que le bien est libre de locataires ou d’occupants et qu’il sera livré dans les conditions convenues.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne, nous vous informons également de l’obligation pour l’acheteur de retenir un pourcentage du prix et de le verser au fisc espagnol au titre des impôts du vendeur, une obligation souvent méconnue.

4. Nous vous accompagnons chez le notaire, ou signons à votre place

La signature de l’acte authentique est le moment où le prix est payé et où la propriété est transférée. En amont, nous relisons le projet d’acte préparé par l’étude notariale, nous coordonnons avec le vendeur, l’agence et, le cas échéant, la banque, et nous vérifions les moyens de paiement et les documents exigés par le notaire.

Le jour de la signature, nous pouvons vous aider de deux façons :

En vous accompagnant à la signature. Nous sommes à vos côtés pour répondre à vos questions, vous expliquer le contenu de l’acte dans votre langue et vérifier que tout correspond à ce qui a été convenu. Si vous ne maîtrisez pas l’espagnol, nous vous aidons à organiser la présence d’un interprète, que le notaire peut exiger pour s’assurer que vous comprenez ce que vous signez.

En signant en votre nom. Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne, vous pouvez nous donner une procuration notariée afin que nous comparaissions et signions l’achat à votre place. La procuration peut être établie devant un notaire espagnol ou, depuis l’étranger, devant le consulat d’Espagne ou un notaire local ; dans ce dernier cas, nous vous expliquons comment la faire légaliser par l’Apostille de La Haye et, si nécessaire, la faire traduire. Nous rédigeons le texte exact de la procuration pour qu’elle couvre tous les pouvoirs nécessaires, sans aller au-delà.

5. Après la signature

Notre travail ne s’arrête pas chez le notaire. Nous pouvons également nous charger du paiement des impôts liés à l’achat, de l’inscription de l’acte au Registre de la propriété et du transfert à votre nom des contrats de fourniture et des taxes municipales. Si vous ne résidez pas en Espagne, nous vous informons des obligations fiscales liées à la détention d’un bien immobilier dans notre pays.

Vous envisagez d’acheter un bien en Espagne ?

Que vous viviez en Espagne ou que vous nous contactiez depuis l’étranger, MH & MG Abogados vous offre un accompagnement de proximité et personnalisé pour votre achat, dans votre langue, afin que vous puissiez investir en toute sérénité et en toute sécurité juridique.

Prenez rendez-vous au cabinet ou en visioconférence et nous vous remettrons un devis sans engagement :

• Barcelone : Rambla Catalunya 92, 3º 2D · +34 93 368 32 02
• Roses (Gérone) : José Espronceda 10, Local C6 · +34 972 15 24 32
• WhatsApp : +34 653 964 658 · E-mail : info@mhmgabogados.com

Vous pouvez également nous écrire via notre page de contact.