Een woning kopen in Spanje met een advocaat: zo begeleiden wij u bij elke stap

Een woning kopen is voor de meeste mensen de grootste investering van hun leven. Toch worden veel aankopen afgerond zonder dat iemand de contracten, de lasten op de woning of de stedenbouwkundige situatie zorgvuldig controleert. Wanneer het probleem opduikt, is er meestal al betaald.

Bij MH & MG Abogados adviseren wij particulieren al meer dan 25 jaar in het vastgoedrecht, vanuit onze kantoren in Barcelona en Roses (Girona). Zoekt u een advocaat om een huis te kopen in Spanje? Wij begeleiden u tijdens het hele aankoopproces, van de eerste reservering tot de ondertekening bij de notaris en de inschrijving in het Eigendomsregister, zodat u precies koopt wat u denkt te kopen, zonder verrassingen.

Deze begeleiding is extra belangrijk wanneer de koper een buitenlander is, wat in Barcelona en aan de Costa Brava heel gebruikelijk is. Wij helpen u in het Spaans, Catalaans, Engels, Duits, Nederlands en Frans, op ons kantoor of online. Hieronder leggen wij stap voor stap uit hoe wij u kunnen helpen.

1. Bent u buitenlander? Wij helpen u aan uw NIE-nummer

Iedere buitenlander die in Spanje een woning wil kopen, heeft een identificatienummer voor buitenlanders (NIE) nodig. Zonder dit nummer kunt u de notariële akte niet ondertekenen, geen Spaanse bankrekening openen, de belastingen op de aankoop niet betalen en geen nutsvoorzieningen aanvragen.

Het NIE kan in Spanje worden aangevraagd bij het bevoegde Vreemdelingenbureau of politiebureau, of vanuit uw eigen land via het Spaanse consulaat. In beide gevallen moet u een afspraak maken, het officiële formulier invullen, de leges betalen en de reden van de aanvraag aantonen, in dit geval de aankoop van een woning.

Als kantoor dat ook gespecialiseerd is in vreemdelingenrecht, verzorgen wij:

• Het voorbereiden van het formulier en de documenten die de aankoop onderbouwen.
• Het maken van de afspraak en het betalen van de leges.
• Advies over de snelste route, afhankelijk van uw situatie en uw woonland.
• Het indienen van de aanvraag namens u, waar mogelijk, met een volmacht.

Wij raden aan deze procedure zo vroeg mogelijk te starten, zelfs voordat u de juiste woning hebt gevonden, omdat het verkrijgen van een afspraak enkele weken kan duren.

2. Wij adviseren u over de contracten vóór de notariële akte

Vóór de ondertekening bij de notaris worden vaak één of meer onderhandse documenten getekend. Elk daarvan heeft andere juridische gevolgen, en een slecht opgestelde tekst kan u geld of zelfs de woning kosten. Wij controleren, onderhandelen of stellen voor u op:

Reserveringsovereenkomst. Wordt meestal met de makelaar getekend, zodat de woning tegen een kleine aanbetaling enkele dagen van de markt wordt gehaald. Wij controleren wie dat geld ontvangt, op welke grond en in welke gevallen het wordt terugbetaald.

Contract met boeteaanbetaling (arras penitenciales). Dit is in de praktijk het meest gebruikte contract. Het is geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek en, voor woningen in Catalonië, in artikel 621-8 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek, en geeft beide partijen het recht om af te zien van de koop: ziet de koper af, dan verliest hij de aanbetaling; ziet de verkoper af, dan moet hij het dubbele terugbetalen. Het is essentieel dat het contract uitdrukkelijk vermeldt dat het om een boeteaanbetaling gaat, omdat de aanbetaling anders als bevestigend wordt aangemerkt (in Catalonië staat dit uitdrukkelijk in de wet), met heel andere gevolgen. In Catalonië kan de koper de aanbetaling bovendien terugkrijgen als het contract in bankfinanciering voorziet en de bank die weigert.

Onderhandse koopovereenkomst. Soms sluiten partijen de koop eerst onderhands en laten zij die later notarieel vastleggen. Wij zorgen ervoor dat de prijs, de betalingswijze, de termijn voor de notaris, de staat van lasten waarin de woning moet worden geleverd en de verdeling van alle kosten en belastingen nauwkeurig zijn vastgelegd.

Bij al deze contracten letten wij in het bijzonder op de clausules die u als koper beschermen, zoals de terugbetaling van de betaalde bedragen als de hypotheek niet wordt verstrekt of als er niet gemelde lasten aan het licht komen.

3. Wij onderzoeken registerlasten en stedenbouwkundige lasten

Voordat u enig bedrag betaalt, controleren wij of de woning vrij is van problemen of dat eventuele problemen vóór de ondertekening worden opgelost. Ons onderzoek omvat:

• Situatie in het Eigendomsregister. Wij vragen het registeruittreksel (nota simple) op om na te gaan wie de werkelijke eigenaar is en of er hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, fiscale lasten of andere beperkingen zijn.
• Stedenbouwkundige situatie. Wij controleren bij de gemeente of het gebouw aan de regelgeving voldoet, of er geen handhavingsprocedures lopen of illegale bouwwerken zijn en of de woning niet buiten het bestemmingsplan valt of door toekomstige planning wordt geraakt. Dit is vooral belangrijk bij woningen aan de kust en tweede woningen.
• Schulden verbonden aan de woning. Wij controleren of de onroerendgoedbelasting (IBI) is betaald en vragen de schuldenverklaring van de vereniging van eigenaars op, omdat bepaalde openstaande schulden op de nieuwe eigenaar kunnen overgaan.
• Verplichte documenten. Wij controleren het energielabel en, in Catalonië, het geldige bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad).
• Bewoning. Wij bevestigen of de woning vrij is van huurders of bewoners en of deze onder de afgesproken voorwaarden wordt opgeleverd.

Als de verkoper niet in Spanje woont, wijzen wij u bovendien op de verplichting van de koper om een percentage van de koopprijs in te houden en aan de Spaanse belastingdienst af te dragen als voorschot op de belastingen van de verkoper, een verplichting die vaak over het hoofd wordt gezien.

4. Wij gaan met u mee naar de notaris, of tekenen namens u

De ondertekening van de notariële akte is het moment waarop de prijs wordt betaald en de eigendom overgaat. Daarvoor controleren wij het concept van de akte dat het notariskantoor opstelt, stemmen wij af met de verkoper, de makelaar en eventueel de bank, en controleren wij de betaalmiddelen en de documenten die de notaris vereist.

Op de dag van de ondertekening kunnen wij u op twee manieren helpen:

Wij begeleiden u bij de ondertekening. Wij staan naast u om uw vragen te beantwoorden, de inhoud van de akte in uw taal uit te leggen en te controleren of alles overeenkomt met wat is afgesproken. Spreekt u geen Spaans, dan helpen wij u een tolk te regelen, die de notaris kan verlangen om zeker te zijn dat u begrijpt wat u ondertekent.

Wij tekenen namens u. Kunt u niet naar Spanje reizen, dan kunt u ons een notariële volmacht verlenen, zodat wij in uw plaats verschijnen en de koop ondertekenen. De volmacht kan worden verleden bij een Spaanse notaris of, vanuit het buitenland, bij het Spaanse consulaat of een plaatselijke notaris; in dat laatste geval leggen wij uit hoe u deze laat legaliseren met de Apostille van Den Haag en, indien nodig, laat vertalen. Wij stellen de exacte tekst van de volmacht op, zodat deze alle benodigde bevoegdheden omvat, maar niet meer dan dat.

5. Na de ondertekening

Ons werk stopt niet bij de notaris. Wij kunnen ook de betaling van de belastingen op de aankoop, de inschrijving van de akte in het Eigendomsregister en de overschrijving van nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen op uw naam verzorgen. Woont u niet in Spanje, dan adviseren wij u over de fiscale verplichtingen die horen bij het bezit van een woning in Spanje.

Overweegt u een woning in Spanje te kopen?

Of u nu in Spanje woont of contact met ons opneemt vanuit het buitenland: bij MH & MG Abogados bieden wij u persoonlijke begeleiding op maat bij uw aankoop, in uw taal, zodat u met een gerust hart en rechtszekerheid kunt investeren.

Maak een afspraak op ons kantoor of online en u ontvangt een vrijblijvende offerte:

• Barcelona: Rambla Catalunya 92, 3º 2D · +34 93 368 32 02
• Roses (Girona): José Espronceda 10, Local C6 · +34 972 15 24 32
• WhatsApp: +34 653 964 658 · E-mail: info@mhmgabogados.com

U kunt ons ook schrijven via onze contactpagina.