Quan un propietari deixa de pagar les quotes, la resta de veïns ha de cobrir la seva part o renunciar a obres i serveis. Per això la llei dóna a les comunitats un camí específic i ràpid per reclamar els deutes de la comunitat de propietaris. Si se segueixen bé els passos, la reclamació sol acabar en pagament o en embargament del mateix pis.
A MH & MG Abogados assessorem comunitats de propietaris i administradors de finques a Barcelona i Roses (Girona). T’expliquem com funciona a Catalunya.
1. Aprovar el deute en junta
El primer pas és que la junta de propietaris aprovi la liquidació del deute del morós, amb el detall de quotes i imports, i acordi reclamar-lo judicialment si no paga. L’acord s’ha de notificar al propietari deutor al domicili que consti a efectes de la comunitat o, si no és possible, en la forma prevista per la llei.
2. El certificat de deute
Amb l’acord, el secretari emet un certificat del deute amb el vistiplau del president. És el document clau de la reclamació: acredita què es deu, des de quan i que la junta ho ha aprovat.
3. Intent de negociació previ
Des de l’abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 exigeix un intent de solució extrajudicial (MASC) abans de demandar. Molts jutjats l’apliquen també al monitori de comunitats, per la qual cosa recomanem enviar sempre una invitació formal a negociar al morós, per burofax o un altre mitjà fefaent, i conservar-ne la prova. Moltes vegades n’hi ha prou perquè el veí pagui o acordi un calendari.
4. El procediment monitori
Si el morós no paga, la comunitat presenta una petició de procés monitori amb l’acord, el certificat i la prova de les notificacions. No cal advocat ni procurador per a la petició inicial, però sí si el deutor s’hi oposa i el deute supera els 2.000 €.
El jutjat requereix el propietari perquè pagui o s’hi oposi. Si no fa res, es dicta interlocutòria i es passa a l’execució: embargament de comptes, de sou o del mateix pis. Si s’hi oposa, l’assumpte es resol en judici verbal (fins a 15.000 €) o ordinari.
5. L’habitatge respon del deute
L’immoble queda afecte al pagament de les quotes, encara que canviï de propietari, pel període que fixa el Codi civil de Catalunya. A més, els crèdits de la comunitat tenen preferència de cobrament. Per això és tan important que qui compra un pis demani abans un certificat de deutes amb la comunitat (ho expliquem al nostre article sobre la compra d’habitatge amb advocat).
No esperis massa
Els deutes amb la comunitat prescriuen, i a Catalunya es discuteix si el termini aplicable a les quotes periòdiques és de tres anys o el general de deu. Per no córrer riscos, el més prudent és reclamar tan bon punt s’acumulen diverses quotes impagades. Com abans s’actua, més fàcil és cobrar.
T’ajudem a cobrar
A MH & MG Abogados preparem els acords i certificats, enviem el requeriment i la invitació a negociar, presentem el monitori i seguim l’execució fins al cobrament. Treballem de manera coordinada amb l’administrador de finques. Més informació a la nostra pàgina de comunitats de propietaris.
Demana la teva cita presencial o telemàtica a Barcelona (93 368 32 02) o Roses (972 15 24 32), per WhatsApp (653 964 658) o des de la nostra pàgina de contacte. Et farem un pressupost sense compromís.