Wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht mehr zahlt, müssen die übrigen Nachbarn seinen Anteil übernehmen oder auf Arbeiten und Leistungen verzichten. Deshalb gibt das spanische Recht den Eigentümergemeinschaften einen eigenen, schnellen Weg, diese Schulden einzutreiben. Werden die Schritte korrekt eingehalten, endet die Forderung meist mit der Zahlung oder der Pfändung der Wohnung selbst.
Bei MH & MG Abogados beraten wir Eigentümergemeinschaften und Hausverwalter in Barcelona und Roses (Girona). So funktioniert es in Katalonien.
1. Die Schuld in der Versammlung genehmigen
Zunächst muss die Eigentümerversammlung die Abrechnung der Schuld des säumigen Eigentümers mit den einzelnen Beträgen genehmigen und beschließen, sie gerichtlich geltend zu machen, falls er nicht zahlt. Der Beschluss ist dem schuldenden Eigentümer zuzustellen, und zwar an die der Gemeinschaft mitgeteilte Anschrift oder, falls das nicht möglich ist, in der gesetzlich vorgesehenen Form.
2. Die Schuldbescheinigung
Auf Grundlage des Beschlusses stellt der Schriftführer eine vom Präsidenten gegengezeichnete Schuldbescheinigung aus. Sie ist das zentrale Dokument der Forderung: Sie belegt, was geschuldet wird, seit wann, und dass die Versammlung es genehmigt hat.
3. Vorheriger Verhandlungsversuch
Seit April 2025 verlangt das Organgesetz 1/2025 vor einer Klage einen außergerichtlichen Einigungsversuch (MASC). Viele Gerichte wenden dies auch auf das Mahnverfahren der Gemeinschaften an. Wir empfehlen daher, dem Säumigen stets eine förmliche Einladung zu Verhandlungen per Burofax oder auf einem anderen nachweisbaren Weg zu senden und den Nachweis aufzubewahren. Oft reicht das schon, damit der Nachbar zahlt oder einen Ratenplan vereinbart.
4. Das Mahnverfahren
Zahlt der Eigentümer weiterhin nicht, reicht die Gemeinschaft einen Mahnantrag (monitorio) mit dem Beschluss, der Bescheinigung und dem Zustellungsnachweis ein. Für den Erstantrag sind weder Anwalt noch Procurador nötig, wohl aber, wenn der Schuldner widerspricht und die Schuld 2.000 € übersteigt.
Das Gericht fordert den Eigentümer auf, zu zahlen oder zu widersprechen. Tut er nichts, ergeht ein Beschluss und es folgt die Zwangsvollstreckung: Pfändung von Konten, Lohn oder der Wohnung. Widerspricht er, wird im mündlichen (bis 15.000 €) oder ordentlichen Verfahren entschieden.
5. Die Wohnung haftet für die Schuld
Die Immobilie haftet für das Hausgeld, auch bei einem Eigentümerwechsel, für den im katalanischen Zivilgesetzbuch festgelegten Zeitraum. Zudem sind Forderungen der Gemeinschaft bevorrechtigt. Deshalb ist es so wichtig, dass ein Käufer vorher eine Bescheinigung über Schulden gegenüber der Gemeinschaft anfordert (mehr dazu in unserem Artikel zum Immobilienkauf mit Anwalt).
Warten Sie nicht zu lange
Forderungen der Gemeinschaft verjähren, und in Katalonien ist umstritten, ob für periodische Beiträge drei Jahre oder die allgemeine Frist von zehn Jahren gelten. Um kein Risiko einzugehen, sollte man fordern, sobald sich mehrere unbezahlte Beiträge angesammelt haben. Je früher Sie handeln, desto leichter ist die Eintreibung.
Wir helfen Ihnen beim Eintreiben
Bei MH & MG Abogados bereiten wir Beschlüsse und Bescheinigungen vor, versenden Mahnung und Verhandlungseinladung, reichen das Mahnverfahren ein und begleiten die Vollstreckung bis zur Zahlung, in Abstimmung mit dem Hausverwalter. Mehr dazu auf unserer Seite Eigentümergemeinschaften.
Vereinbaren Sie einen Termin vor Ort oder online in Barcelona (+34 93 368 32 02) oder Roses (+34 972 15 24 32), per WhatsApp (+34 653 964 658) oder über unsere Kontaktseite. Sie erhalten ein unverbindliches Angebot.