Immobilienkauf in Spanien mit Anwalt: So begleiten wir Sie bei jedem Schritt

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Dennoch werden viele Kaufverträge abgeschlossen, ohne dass jemand die Verträge, die Belastungen der Immobilie oder ihre baurechtliche Situation sorgfältig prüft. Wenn ein Problem auftaucht, ist das Geld in der Regel bereits bezahlt.

Bei MH & MG Abogados beraten wir seit mehr als 25 Jahren Privatpersonen im Immobilienrecht – von unseren Standorten in Barcelona und Roses (Girona) aus. Als Ihr Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien begleiten wir Sie während des gesamten Kaufprozesses, von der ersten Reservierung bis zur Unterzeichnung beim Notar und zur Eintragung im Grundbuch, damit Sie genau das kaufen, was Sie zu kaufen glauben – ohne Überraschungen.

Diese Begleitung ist besonders wichtig, wenn der Käufer Ausländer ist, was in Barcelona und an der Costa Brava sehr häufig vorkommt. Wir betreuen Sie auf Spanisch, Katalanisch, Englisch, Deutsch, Niederländisch und Französisch, vor Ort oder online. Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt, wie wir Ihnen helfen können.

1. Als Ausländer helfen wir Ihnen, die NIE zu erhalten

Jeder Ausländer, der in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, benötigt eine Ausländer-Identifikationsnummer (NIE). Ohne sie können Sie weder die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen noch ein spanisches Bankkonto eröffnen, die Steuern auf den Kauf entrichten oder Versorgungsverträge abschließen.

Die NIE kann in Spanien bei der zuständigen Ausländerbehörde oder Polizeidienststelle beantragt werden oder aus Ihrem Heimatland über das spanische Konsulat. In beiden Fällen müssen Sie einen Termin vereinbaren, das amtliche Formular ausfüllen, die Gebühr bezahlen und den Grund des Antrags nachweisen, in diesem Fall den Kauf einer Immobilie.

Als Kanzlei, die auch auf Ausländerrecht spezialisiert ist, übernehmen wir:

• Die Vorbereitung des Formulars und der Unterlagen, die den Kauf belegen.
• Die Terminvereinbarung und die Zahlung der Gebühr.
• Die Beratung zum schnellsten Weg je nach Ihrer Situation und Ihrem Wohnsitzland.
• Die Antragstellung in Ihrem Namen, soweit möglich, mit einer entsprechenden Vollmacht.

Wir empfehlen, dieses Verfahren so früh wie möglich einzuleiten, noch bevor Sie die passende Immobilie gefunden haben, denn die Terminvergabe kann mehrere Wochen dauern.

2. Wir beraten Sie bei den Verträgen vor der notariellen Urkunde

Vor der Unterzeichnung beim Notar werden häufig ein oder mehrere privatschriftliche Verträge geschlossen. Jeder hat andere rechtliche Folgen, und ein schlecht formulierter Text kann Sie Geld oder sogar die Immobilie kosten. Wir prüfen, verhandeln oder entwerfen für Sie:

Reservierungsvereinbarung. Sie wird meist mit dem Makler geschlossen, damit die Immobilie gegen eine kleine Anzahlung für einige Tage vom Markt genommen wird. Wir prüfen, wer dieses Geld erhält, auf welcher Grundlage und in welchen Fällen es zurückgezahlt wird.

Vertrag mit Reuegeld (arras penitenciales). Dies ist in der Praxis der häufigste Vertrag. Er ist in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs und, bei Immobilien in Katalonien, in Artikel 621-8 des katalanischen Zivilgesetzbuchs geregelt und erlaubt beiden Parteien den Rücktritt: Tritt der Käufer zurück, verliert er die geleistete Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Es ist entscheidend, dass der Vertrag ausdrücklich festhält, dass es sich um ein Reuegeld handelt, denn andernfalls gilt sie als bestätigende Anzahlung (in Katalonien ist dies ausdrücklich gesetzlich geregelt) – mit ganz anderen Folgen. In Katalonien kann der Käufer die Anzahlung zudem zurückfordern, wenn der Vertrag eine Bankfinanzierung vorsieht und die Bank sie verweigert.

Privatschriftlicher Kaufvertrag. Manchmal schließen die Parteien den Kauf zunächst privatschriftlich ab und lassen ihn später notariell beurkunden. Wir stellen sicher, dass er Preis, Zahlungsweise, Frist für den Notartermin, den Lastenzustand bei Übergabe der Immobilie sowie die Verteilung aller Kosten und Steuern genau regelt.

Bei allen Verträgen achten wir besonders auf die Klauseln, die Sie als Käufer schützen, etwa die Rückzahlung der geleisteten Beträge, wenn die Hypothek nicht gewährt wird oder nicht angegebene Belastungen auftauchen.

3. Wir prüfen Grundbuch- und baurechtliche Belastungen

Bevor Sie Geld übergeben, prüfen wir, ob die Immobilie frei von Problemen ist oder ob vorhandene Probleme vor der Unterzeichnung gelöst werden. Unsere Prüfung umfasst:

• Grundbuchsituation. Wir holen den Grundbuchauszug (nota simple) ein, um den tatsächlichen Eigentümer festzustellen und zu prüfen, ob Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, steuerliche Belastungen oder sonstige Beschränkungen bestehen.
• Baurechtliche Situation. Wir prüfen bei der Gemeinde, ob das Gebäude den Vorschriften entspricht, ob keine baurechtlichen Verfahren offen sind oder illegale Bauten bestehen und ob die Immobilie nicht außerhalb der Bauleitplanung liegt oder von künftigen Planungen betroffen ist. Diese Prüfung ist bei Immobilien an der Küste und Zweitwohnsitzen besonders wichtig.
• Mit der Immobilie verbundene Schulden. Wir prüfen, ob die Grundsteuer (IBI) bezahlt ist, und fordern die Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft an, da bestimmte offene Schulden auf den neuen Eigentümer übergehen können.
• Pflichtunterlagen. Wir prüfen den Energieausweis und, in Katalonien, die gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
• Besitzverhältnisse. Wir bestätigen, ob die Immobilie frei von Mietern oder Bewohnern ist und zu den vereinbarten Bedingungen übergeben wird.

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, weisen wir Sie zudem auf die Pflicht des Käufers hin, einen Prozentsatz des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Steuern des Verkäufers an das spanische Finanzamt abzuführen – eine Pflicht, die häufig übersehen wird.

4. Wir begleiten Sie zum Notar oder unterschreiben für Sie

Die Unterzeichnung der notariellen Urkunde ist der Moment, in dem der Kaufpreis gezahlt und das Eigentum übertragen wird. Vorher prüfen wir den Urkundenentwurf des Notariats, stimmen uns mit Verkäufer, Makler und gegebenenfalls der Bank ab und kontrollieren die Zahlungsmittel und die vom Notar verlangten Unterlagen.

Am Tag der Unterzeichnung können wir Ihnen auf zwei Arten helfen:

Wir begleiten Sie zur Unterzeichnung. Wir sind an Ihrer Seite, beantworten Ihre Fragen, erläutern den Inhalt der Urkunde in Ihrer Sprache und prüfen, ob alles mit dem Vereinbarten übereinstimmt. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, helfen wir Ihnen, einen Dolmetscher zu organisieren, den der Notar verlangen kann, um sicherzustellen, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben.

Wir unterschreiben in Ihrem Namen. Wenn Sie nicht nach Spanien reisen können, können Sie uns eine notarielle Vollmacht erteilen, damit wir an Ihrer Stelle erscheinen und den Kauf unterzeichnen. Die Vollmacht kann vor einem spanischen Notar oder, aus dem Ausland, vor dem spanischen Konsulat oder einem örtlichen Notar erteilt werden; im letzteren Fall erklären wir Ihnen, wie sie mit der Haager Apostille legalisiert und gegebenenfalls übersetzt wird. Wir bereiten den genauen Wortlaut der Vollmacht vor, damit sie alle notwendigen Befugnisse umfasst, aber nicht darüber hinausgeht.

5. Nach der Unterzeichnung

Unsere Arbeit endet nicht beim Notar. Wir können uns auch um die Zahlung der Steuern auf den Kauf, die Eintragung der Urkunde im Grundbuch und die Ummeldung von Versorgungsverträgen und kommunalen Steuern kümmern. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, beraten wir Sie zu den steuerlichen Pflichten, die mit dem Besitz einer Immobilie in Spanien verbunden sind.

Sie möchten eine Immobilie in Spanien kaufen?

Ob Sie in Spanien leben oder uns aus dem Ausland kontaktieren: Bei MH & MG Abogados bieten wir Ihnen eine persönliche und individuelle Begleitung bei Ihrem Immobilienkauf, in Ihrer Sprache, damit Sie mit Ruhe und Rechtssicherheit investieren können.

Vereinbaren Sie Ihren Termin vor Ort oder online, und wir erstellen Ihnen ein unverbindliches Angebot:

• Barcelona: Rambla Catalunya 92, 3º 2D · +34 93 368 32 02
• Roses (Girona): José Espronceda 10, Local C6 · +34 972 15 24 32
• WhatsApp: +34 653 964 658 · E-Mail: info@mhmgabogados.com

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