Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses charges, les autres doivent couvrir sa part ou renoncer à des travaux et des services. C’est pourquoi la loi espagnole offre aux copropriétés une voie spécifique et rapide pour recouvrer ces dettes. Si les étapes sont bien suivies, la réclamation aboutit généralement au paiement ou à la saisie de l’appartement lui-même.
Chez MH & MG Abogados, nous conseillons des copropriétés et des syndics à Barcelone et à Roses (Gérone). Voici comment cela fonctionne en Catalogne.
1. Approuver la dette en assemblée
Première étape : l’assemblée des copropriétaires approuve le décompte de la dette du débiteur, avec le détail des charges et des montants, et décide d’agir en justice s’il ne paie pas. La délibération doit être notifiée au copropriétaire débiteur à l’adresse déclarée à la copropriété ou, à défaut, selon les modalités prévues par la loi.
2. Le certificat de dette
Sur la base de la délibération, le secrétaire établit un certificat de la dette visé par le président. C’est la pièce maîtresse de la réclamation : il prouve ce qui est dû, depuis quand, et que l’assemblée l’a approuvé.
3. Tentative préalable de négociation
Depuis avril 2025, la loi organique 1/2025 impose une tentative de règlement amiable (MASC) avant toute action en justice. De nombreux tribunaux l’appliquent aussi à l’injonction de payer des copropriétés ; nous recommandons donc d’adresser toujours au débiteur une invitation formelle à négocier, par burofax ou autre moyen probant, et d’en conserver la preuve. Cela suffit souvent pour que le voisin paie ou accepte un échéancier.
4. L’injonction de payer
Si le débiteur ne paie toujours pas, la copropriété dépose une requête en injonction de payer (monitorio) avec la délibération, le certificat et la preuve des notifications. Ni avocat ni procurador ne sont nécessaires pour la requête initiale, mais ils le deviennent si le débiteur s’oppose et que la dette dépasse 2 000 €.
Le tribunal somme le copropriétaire de payer ou de s’opposer. S’il ne fait rien, une ordonnance est rendue et l’on passe à l’exécution : saisie des comptes, du salaire ou de l’appartement. S’il s’oppose, l’affaire est jugée en procédure orale (jusqu’à 15 000 €) ou ordinaire.
5. Le logement répond de la dette
Le bien reste affecté au paiement des charges, même en cas de changement de propriétaire, pour la période fixée par le Code civil de Catalogne. Les créances de la copropriété bénéficient en outre d’un privilège. C’est pourquoi il est essentiel que l’acheteur d’un appartement demande au préalable un certificat de dettes envers la copropriété (nous l’expliquons dans notre article sur l’achat immobilier avec un avocat).
N’attendez pas trop
Les dettes envers la copropriété se prescrivent, et en Catalogne on débat de savoir si le délai applicable aux charges périodiques est de trois ans ou le délai général de dix ans. Pour éviter tout risque, mieux vaut réclamer dès que plusieurs charges sont impayées. Plus on agit tôt, plus il est facile d’être payé.
Nous vous aidons à recouvrer
Chez MH & MG Abogados, nous préparons les délibérations et certificats, envoyons la mise en demeure et l’invitation à négocier, déposons l’injonction de payer et suivons l’exécution jusqu’au paiement, en coordination avec le syndic. Plus d’informations sur notre page copropriétés.
Prenez rendez-vous au cabinet ou en visioconférence à Barcelone (+34 93 368 32 02) ou à Roses (+34 972 15 24 32), par WhatsApp (+34 653 964 658) ou via notre page de contact. Nous vous remettrons un devis sans engagement.