Actualizado el 23 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026, que reformaba el alquiler y la vivienda, entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre. El Gobierno aprobó entonces el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Está pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, sus medidas dejarán de aplicarse. Te resumimos lo que cambia para propietarios e inquilinos.
En MH & MG Abogados asesoramos a propietarios e inquilinos en Barcelona y Roses (Girona) y seguimos de cerca la evolución de esta norma.
1. Desahucios de hogares vulnerables
- Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030. Cuando el demandante es una entidad que compra préstamos impagados o inmuebles a precios muy inferiores a los de mercado, el juzgado suspende el desahucio, incluso si ya hay sentencia, sin compensación. Para el resto de demandantes, la suspensión se revisa periódicamente, dura como máximo tres años y, en determinados casos, da derecho a una compensación para el propietario.
- Enervación extraordinaria. En los desahucios por impago de un inquilino en situación de vulnerabilidad económica, la Administración dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga como deudora y el contrato continúa mientras persista la vulnerabilidad.
- Ejecuciones hipotecarias. La demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del deudor y si el demandante es gran tenedor; si no lo es, debe aportar una certificación registral de las viviendas que tiene a su nombre.
2. Contratos de alquiler en vigor
- Prórroga extraordinaria. Determinados contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 pueden prorrogarse hasta dos años más a petición del inquilino, si cumple los requisitos de la norma, entre ellos estar al corriente del pago de la renta.
- Actualización de la renta. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del índice de referencia aplicable, no puede subirse. En los demás casos, la subida es la que pacten las partes y, si no hay pacto, como máximo del 2 %.
3. Alquiler de temporada
El alquiler de temporada debe responder a una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, en general, no superar los doce meses. Si se firma un contrato de temporada de más de doce meses sin justificación, o más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se considera un alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato, con todas sus consecuencias.
4. Qué pasó con el Real Decreto-ley 26/2026
El Real Decreto-ley 26/2026 incluía también medidas fiscales y de vivienda asequible, pero al ser derogado sus modificaciones quedaron sin efecto. Las medidas descritas en este artículo son las del Real Decreto-ley 29/2026. Si alguien te cita una regla del 26/2026, comprueba si sigue vigente con el nuevo texto.
¿Qué conviene revisar ahora?
- Si eres propietario y vas a demandar por impago, comprueba si el inquilino puede estar en situación de vulnerabilidad y si te afecta la suspensión o la enervación extraordinaria. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre desahucios en Barcelona.
- Si vas a actualizar la renta o a renovar un contrato, revisa los nuevos límites y la prórroga extraordinaria.
- Si alquilas por temporada, documenta bien la causa y la duración del contrato.
- Si eres inquilino, comprueba si puedes pedir la prórroga extraordinaria y cómo afecta el nuevo límite a la actualización de tu renta.
Actualizaremos este artículo cuando el Congreso vote la convalidación. Más información en nuestra página de derecho inmobiliario, o pide tu cita presencial o telemática en Barcelona (93 368 32 02) o Roses (972 15 24 32), por WhatsApp (653 964 658) o desde nuestra página de contacto.
Normativa: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.