Mis à jour le 23 octobre 2026. Le décret-loi royal 26/2026, qui réformait la location et le logement, est entré en vigueur le 1er octobre et a été abrogé par le Congrès le 2 octobre. Le Gouvernement a alors adopté le décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre, portant mesures urgentes de protection de la fonction sociale du logement, en vigueur depuis le 8 octobre 2026. Il doit encore être validé par le Congrès : à défaut, ses mesures cesseront de s’appliquer. Voici ce qui change pour les propriétaires et les locataires.
Chez MH & MG Abogados, nous conseillons propriétaires et locataires à Barcelone et à Roses (Gérone) et suivons de près l’évolution de ce texte.
1. Expulsions de ménages vulnérables
- Suspension jusqu’au 31 décembre 2030. Lorsque le demandeur est une entité qui rachète des prêts impayés ou des biens à des prix très inférieurs au marché, le tribunal suspend l’expulsion, même si un jugement a déjà été rendu, sans compensation. Pour les autres demandeurs, la suspension est révisée périodiquement, dure trois ans au maximum et, dans certains cas, ouvre droit à une compensation pour le propriétaire.
- Régularisation extraordinaire. Dans les expulsions pour impayés visant un locataire en situation de vulnérabilité économique, l’administration dispose de deux mois pour lui proposer un relogement ou payer ou consigner la dette. À défaut, elle devient débitrice à sa place et le bail se poursuit tant que la vulnérabilité persiste.
- Saisies immobilières. La demande doit indiquer si le logement est la résidence habituelle du débiteur et si le demandeur est un grand propriétaire ; dans le cas contraire, elle doit joindre un certificat du registre des logements inscrits à son nom.
2. Baux en cours
- Prolongation extraordinaire. Certains baux de résidence habituelle en vigueur au 8 octobre 2026 peuvent être prolongés jusqu’à deux ans de plus à la demande du locataire, s’il remplit les conditions prévues, notamment être à jour de ses loyers.
- Révision du loyer. Jusqu’au 31 décembre 2027, si le loyer dépasse la limite de l’indice de référence applicable, il ne peut pas être augmenté. Dans les autres cas, l’augmentation est celle convenue par les parties et, à défaut d’accord, de 2 % au maximum.
3. Location saisonnière
La location saisonnière doit répondre à un motif réel et justifiable, durer plus de 31 jours et, en règle générale, ne pas dépasser douze mois. Un bail saisonnier de plus de douze mois sans justification, ou plus de deux baux successifs entre les mêmes parties pour le même logement, est requalifié en bail de résidence habituelle dès le premier contrat, avec toutes ses conséquences.
4. Qu’est devenu le décret-loi royal 26/2026 ?
Le décret-loi royal 26/2026 comportait aussi des mesures fiscales et de logement abordable, mais son abrogation a privé ses modifications d’effet. Les mesures décrites ici sont celles du décret-loi royal 29/2026. Si l’on vous cite une règle du 26/2026, vérifiez si elle figure toujours dans le nouveau texte.
Que faut-il vérifier maintenant ?
- Si vous êtes propriétaire et envisagez une action pour impayés, vérifiez si le locataire peut être vulnérable et si la suspension ou la régularisation extraordinaire vous concerne. Voir notre article sur les expulsions à Barcelone.
- Si vous révisez le loyer ou renouvelez un bail, tenez compte des nouvelles limites et de la prolongation extraordinaire.
- Si vous louez en saisonnier, documentez soigneusement le motif et la durée du bail.
- Si vous êtes locataire, vérifiez si vous pouvez demander la prolongation extraordinaire et l’effet du nouveau plafond sur la révision de votre loyer.
Nous mettrons cet article à jour après le vote de validation au Congrès. Pour en savoir plus, consultez notre page droit immobilier ou prenez rendez-vous au cabinet ou en visioconférence à Barcelone (+34 93 368 32 02) ou à Roses (+34 972 15 24 32), par WhatsApp (+34 653 964 658) ou via notre page de contact.