Lorsqu’un locataire cesse de payer ou refuse de restituer le logement ou le local, le propriétaire doit en récupérer la possession et, le cas échéant, réclamer ce qui lui est dû. Pour bien faire, il faut choisir la voie adaptée, préparer les documents et respecter les conditions préalables imposées par la loi, qui ont changé plusieurs fois ces derniers mois. Ce guide résume le fonctionnement d’une expulsion à Barcelone et ce qu’il faut vérifier avant la première démarche.
Quand est-elle possible ?
Le non-paiement des loyers ou des sommes dues et l’expiration du bail peuvent justifier de récupérer judiciairement un logement ou un local. L’occupation sans titre relève d’une autre voie. L’usage abusif peut entraîner la résiliation du contrat si les conditions sont réunies ; tous les cas ne suivent pas la même procédure.
Peut-on trouver un accord avant d’agir en justice ?
Oui, et c’est souvent l’option la plus rapide. Les parties peuvent convenir d’un échéancier, d’un report ou d’une date de remise des clés. Un avocat peut mener la négociation et consigner l’accord par écrit, ce qui permet en outre de justifier la tentative de règlement préalable que la loi exige désormais.
Conditions préalables à la demande
Il faut réunir le bail, le titre de propriété ou le droit d’occuper, le détail de la dette et les échanges antérieurs. En outre :
- Tentative de négociation (MASC). Depuis le 3 avril 2025, la loi organique 1/2025 impose de justifier d’une tentative préalable de règlement amiable. Les chambres civiles de l’Audiencia Provincial de Barcelone ont convenu en octobre 2025 que, dans les expulsions pour impayés, la mise en demeure qui empêche le locataire de régulariser sa dette ne suffit pas : le bailleur doit aussi proposer un MASC. Un simple burofax réclamant la dette ne remplit pas, à lui seul, cette condition.
- Logement et vulnérabilité. Depuis la loi 12/2023 sur le droit au logement, la demande doit indiquer si le bien est la résidence habituelle du locataire et si le demandeur est un grand propriétaire (gran tenedor). Si c’est le cas et que le locataire est vulnérable, il faut justifier au préalable d’une procédure de conciliation ou d’intermédiation devant l’administration compétente.
- Catalogne. En 2024, le Tribunal constitutionnel a annulé l’obligation prévue par la loi catalane de proposer un loyer social avant d’engager certaines actions ; elle ne conditionne donc plus les nouvelles demandes. Il convient toutefois de vérifier les autres obligations régionales des grands propriétaires.
Impayés et régularisation (enervación)
Dans la procédure pour impayés, on peut réclamer à la fois les loyers dus et ceux qui échoient jusqu’à la remise effective du logement. Lorsque la régularisation est possible, il faut payer ou consigner la somme exigible dans le délai fixé par le tribunal, en général dix jours. Elle n’est pas possible si le locataire en a déjà bénéficié, sauf exception légale, ou si le bailleur a adressé une mise en demeure probante au moins trente jours avant d’agir sans que le paiement ait été fait au moment de la demande.
Locataires vulnérables : le décret-loi royal 29/2026
Le décret-loi royal 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, introduit de nouvelles mesures de protection. Il doit encore être validé par le Congrès, qui a déjà abrogé en 2026 deux décrets antérieurs sur ce sujet ; il faut donc vérifier s’il est toujours en vigueur au moment d’agir. Entre autres mesures :
- Régularisation extraordinaire. Si le locataire est en situation de vulnérabilité économique, l’administration dispose de deux mois pour lui proposer un relogement ou payer ou consigner la dette. À défaut, elle devient débitrice à sa place et le bail se poursuit tant que la vulnérabilité persiste.
- Suspension des expulsions jusqu’au 31 décembre 2030 dans certains cas, avec un régime différent selon le demandeur et, parfois, une compensation pour le propriétaire.
Les conditions et exceptions sont complexes et dépendent du propriétaire et de la situation du locataire ; elles doivent être analysées au cas par cas.
Occupation sans autorisation
La procédure de récupération rapide du logement, ouverte aux personnes physiques, aux organismes sans but lucratif et aux organismes publics propriétaires de logements sociaux, suppose de vérifier la qualité pour agir et les documents. L’opposition est traitée dans la procédure orale correspondante et ne la transforme pas à elle seule en procédure ordinaire. Au pénal, depuis avril 2025, la violation de domicile et l’occupation illicite peuvent être jugées en comparution immédiate (juicio rápido). La voie la plus adaptée dépend du cas.
Délais, représentation et préjudice
Les délais dépendent du tribunal, de l’opposition, des notifications et d’éventuelles mesures de protection ou de suspension ; une durée de trois ou quatre mois ne peut être garantie. Ces procédures exigent un avocat et un procurador. L’indemnisation pour occupation suppose de prouver son fondement et le préjudice. Ne changez jamais la serrure et ne coupez pas les fournitures vous-même.
Si vous souhaitez aussi réclamer la dette
Les loyers impayés peuvent être réclamés avec l’expulsion ou séparément. Si seul le paiement vous intéresse, consultez notre guide sur le recouvrement de créances à Barcelone. Pour les contrats, les achats immobiliers et autres litiges immobiliers, consultez notre page avocat en droit immobilier à Barcelone et Roses.
Prenez rendez-vous avec MH & MG Abogados à Barcelone ou à Roses pour examiner votre dossier.
Mis à jour : 23 octobre 2026. Textes : Code de procédure civile espagnol · Loi organique 1/2025 · Loi 12/2023 sur le droit au logement · Décret-loi royal 29/2026