Wenn ein Mieter nicht mehr zahlt oder sich weigert, die Wohnung oder das Geschäftslokal zurückzugeben, muss der Eigentümer den Besitz zurückerlangen und gegebenenfalls die offenen Beträge einfordern. Dafür gilt es, den richtigen Weg zu wählen, die Unterlagen vorzubereiten und die gesetzlichen Vorbedingungen einzuhalten, die sich in den letzten Monaten mehrfach geändert haben. Dieser Leitfaden fasst zusammen, wie ein Räumungsverfahren in Barcelona abläuft und was Sie vor dem ersten Schritt prüfen sollten.
Wann ist eine Räumung möglich?
Mietrückstände oder andere offene Beträge sowie das Ende des Mietvertrags können die gerichtliche Rückgabe einer Wohnung oder eines Lokals rechtfertigen. Die Besetzung ohne Rechtstitel erfordert einen anderen Weg. Vertragswidriger Gebrauch kann bei Vorliegen der Voraussetzungen zur Vertragsauflösung führen; nicht jeder Fall folgt demselben Verfahren.
Ist eine Einigung vor der Klage möglich?
Ja, und oft ist das der schnellste Weg. Die Parteien können einen Zahlungsplan, einen Aufschub oder einen Termin für die Schlüsselübergabe vereinbaren. Ein Anwalt kann die Verhandlung führen und die Einigung schriftlich festhalten, was zugleich den Einigungsversuch belegt, den das Gesetz heute verlangt.
Voraussetzungen vor der Klage
Benötigt werden der Mietvertrag, der Eigentumsnachweis oder das Besitzrecht, eine Aufstellung der Schuld und die bisherige Korrespondenz. Außerdem:
- Verhandlungsversuch (MASC). Seit dem 3. April 2025 verlangt das Organgesetz 1/2025 den Nachweis eines außergerichtlichen Einigungsversuchs. Die Zivilkammern der Audiencia Provincial von Barcelona haben im Oktober 2025 vereinbart, dass bei Räumungen wegen Zahlungsverzugs die Zahlungsaufforderung, die eine nachträgliche Begleichung im Verfahren ausschließt, nicht genügt: Der Vermieter muss zusätzlich ein MASC anbieten. Ein bloßes Burofax mit Zahlungsaufforderung erfüllt diese Voraussetzung allein nicht.
- Angaben zu Wohnung und Schutzbedürftigkeit. Seit dem Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum muss die Klage angeben, ob es sich um die Hauptwohnung des Mieters handelt und ob der Kläger Großvermieter (gran tenedor) ist. Ist er das und ist der Mieter schutzbedürftig, muss zuvor ein Schlichtungs- oder Vermittlungsverfahren bei der zuständigen Behörde nachgewiesen werden.
- Katalonien. Das Verfassungsgericht hat 2024 die katalanische Pflicht, vor bestimmten Klagen eine Sozialmiete anzubieten, für verfassungswidrig erklärt; sie gilt für neue Klagen nicht mehr. Die übrigen regionalen Pflichten von Großvermietern sind dennoch zu prüfen.
Zahlungsverzug und nachträgliche Begleichung (enervación)
Im Verfahren wegen Zahlungsverzugs können die offenen Mieten zusammen mit den bis zur tatsächlichen Rückgabe anfallenden Mieten eingeklagt werden. Ist eine nachträgliche Begleichung möglich, muss der fällige Betrag innerhalb der gerichtlichen Frist, in der Regel zehn Tage, gezahlt oder hinterlegt werden. Das ist ausgeschlossen, wenn der Mieter davon schon einmal Gebrauch gemacht hat, außer in gesetzlichen Ausnahmefällen, oder wenn der Vermieter mindestens dreißig Tage vor der Klage nachweisbar zur Zahlung aufgefordert hat und bei Klageeinreichung nicht gezahlt war.
Schutzbedürftige Mieter: das Königliche Gesetzesdekret 29/2026
Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026, führt neue Schutzmaßnahmen ein. Es muss noch vom Parlament bestätigt werden, das 2026 bereits zwei frühere Dekrete zu diesem Thema aufgehoben hat; daher ist bei Klageeinreichung zu prüfen, ob es noch gilt. Unter anderem:
- Außerordentliche Begleichung. Ist der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig, hat die Behörde zwei Monate Zeit, ihm eine Ersatzwohnung anzubieten oder die Schuld zu zahlen bzw. zu hinterlegen. Tut sie das nicht, tritt sie als Schuldnerin ein und der Mietvertrag läuft weiter, solange die Schutzbedürftigkeit besteht.
- Aussetzung von Räumungen bis zum 31. Dezember 2030 in bestimmten Fällen, mit unterschiedlichen Regeln je nach Kläger und teilweise mit Entschädigung für den Eigentümer.
Voraussetzungen und Ausnahmen sind komplex und hängen vom Eigentümer und von der Lage des Mieters ab; sie sollten im Einzelfall geprüft werden.
Besetzung ohne Erlaubnis
Das beschleunigte Verfahren zur Rückerlangung von Wohnraum, das natürlichen Personen, gemeinnützigen Einrichtungen und öffentlichen Trägern von Sozialwohnungen offensteht, erfordert die Prüfung von Klagebefugnis und Unterlagen. Ein Widerspruch wird im entsprechenden mündlichen Verfahren behandelt und macht es nicht automatisch zu einem ordentlichen Verfahren. Strafrechtlich können Hausfriedensbruch und unrechtmäßige Besetzung seit April 2025 im Schnellverfahren (juicio rápido) verhandelt werden. Welcher Weg am besten ist, hängt vom Einzelfall ab.
Dauer, Vertretung und Schäden
Die Dauer hängt vom Gericht, einem etwaigen Widerspruch, den Zustellungen und möglichen Schutz- oder Aussetzungsmaßnahmen ab; eine Dauer von drei oder vier Monaten kann nicht garantiert werden. In diesen Verfahren sind Anwalt und Prozessvertreter (procurador) erforderlich. Entschädigungen wegen Besetzung setzen den Nachweis von Grundlage und Schaden voraus. Wechseln Sie niemals eigenmächtig das Schloss und stellen Sie keine Versorgung ab.
Wenn Sie auch die Schuld eintreiben möchten
Die offenen Mieten können zusammen mit der Räumung oder getrennt eingeklagt werden. Geht es Ihnen nur um die Zahlung, lesen Sie unseren Leitfaden zum Forderungseinzug in Barcelona. Für Verträge, Immobilienkäufe und andere Immobilienstreitigkeiten besuchen Sie unsere Seite Anwalt für Immobilienrecht in Barcelona und Roses.
Vereinbaren Sie einen Termin bei MH & MG Abogados in Barcelona oder Roses, um Ihren Fall zu prüfen.
Aktualisiert: 23. Oktober 2026. Rechtsgrundlagen: Spanische Zivilprozessordnung · Organgesetz 1/2025 · Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnraum · Königliches Gesetzesdekret 29/2026