Als een huurder niet meer betaalt of weigert de woning of het bedrijfspand terug te geven, moet de eigenaar het bezit terugkrijgen en zo nodig het verschuldigde bedrag vorderen. Daarvoor moet u de juiste weg kiezen, de documenten voorbereiden en voldoen aan de wettelijke voorwaarden, die de afgelopen maanden meermaals zijn gewijzigd. Deze gids vat samen hoe een ontruiming in Barcelona verloopt en wat u moet nagaan voordat u de eerste stap zet.
Wanneer is ontruiming mogelijk?
Huurachterstand of andere openstaande bedragen en het aflopen van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen dat een woning of pand via de rechter wordt teruggevorderd. Bewoning zonder recht vraagt om een andere aanpak. Onrechtmatig gebruik kan tot ontbinding van het contract leiden als aan de voorwaarden is voldaan; niet elke situatie volgt dezelfde procedure.
Kan er vóór de rechtszaak een akkoord worden bereikt?
Ja, en vaak is dat de snelste oplossing. Partijen kunnen een betalingsregeling, uitstel of een datum voor de sleuteloverdracht afspreken. Een advocaat kan de onderhandeling voeren en het akkoord schriftelijk vastleggen, wat tevens dient als bewijs van de voorafgaande oplossingspoging die de wet nu vereist.
Voorwaarden vóór de dagvaarding
U hebt het huurcontract nodig, het eigendomsbewijs of het recht op bezit, een overzicht van de schuld en de eerdere correspondentie. Daarnaast:
- Onderhandelingspoging (MASC). Sinds 3 april 2025 eist de Organieke Wet 1/2025 bewijs van een voorafgaande buitengerechtelijke oplossingspoging. De civiele kamers van de Audiencia Provincial van Barcelona hebben in oktober 2025 afgesproken dat bij ontruiming wegens wanbetaling de betalingsaanmaning die de huurder belet de schuld alsnog in de procedure te voldoen, niet volstaat: de verhuurder moet daarnaast een MASC aanbieden. Een gewone burofax met een betalingsverzoek voldoet op zichzelf niet aan deze eis.
- Gegevens over woning en kwetsbaarheid. Sinds Wet 12/2023 op het recht op huisvesting moet de dagvaarding vermelden of het pand de hoofdverblijfplaats van de huurder is en of de eiser een grootverhuurder (gran tenedor) is. Is dat zo en is de huurder kwetsbaar, dan moet eerst een verzoenings- of bemiddelingsprocedure bij de bevoegde overheid worden aangetoond.
- Catalonië. Het Grondwettelijk Hof heeft in 2024 de Catalaanse verplichting om vóór bepaalde vorderingen een sociale huur aan te bieden ongrondwettig verklaard; die geldt dus niet meer voor nieuwe vorderingen. De overige regionale verplichtingen van grootverhuurders moeten wel worden nagegaan.
Wanbetaling en alsnog betalen (enervación)
In de procedure wegen wanbetaling kan de achterstallige huur worden gevorderd samen met de huur die vervalt tot de daadwerkelijke teruggave. Kan de huurder de ontruiming nog afwenden door te betalen, dan moet het verschuldigde bedrag binnen de door de rechtbank gestelde termijn, gewoonlijk tien dagen, worden betaald of geconsigneerd. Dat kan niet als hij dat al eerder heeft gedaan, behoudens wettelijke uitzondering, of als de verhuurder minstens dertig dagen vóór de dagvaarding aantoonbaar tot betaling heeft gemaand en er bij indiening niet was betaald.
Kwetsbare huurders: Koninklijk Wetsbesluit 29/2026
Koninklijk Wetsbesluit 29/2026, van kracht sinds 8 oktober 2026, voert nieuwe beschermingsmaatregelen in. Het moet nog door het Congres worden bekrachtigd, dat in 2026 al twee eerdere besluiten over dit onderwerp heeft ingetrokken; controleer daarom of het nog geldt op het moment dat u de vordering instelt. Onder meer:
- Buitengewone betaling. Is de huurder economisch kwetsbaar, dan heeft de overheid twee maanden om hem vervangende huisvesting aan te bieden of de schuld te betalen of te consigneren. Gebeurt dat niet, dan treedt zij als schuldenaar op en loopt het huurcontract door zolang de kwetsbaarheid voortduurt.
- Opschorting van ontruimingen tot 31 december 2030 in bepaalde gevallen, met verschillende regels afhankelijk van wie de eiser is en soms met compensatie voor de eigenaar.
De voorwaarden en uitzonderingen zijn ingewikkeld en hangen af van de eigenaar en de situatie van de huurder; ze moeten per geval worden beoordeeld.
Bewoning zonder toestemming
De versnelde procedure tot terugkrijging van een woning, open voor natuurlijke personen, organisaties zonder winstoogmerk en overheidsinstanties die sociale woningen bezitten, vereist controle van procesbevoegdheid en documenten. Verzet wordt behandeld in de bijbehorende mondelinge procedure en maakt daar niet vanzelf een gewone procedure van. Strafrechtelijk kunnen huisvredebreuk en onrechtmatige bewoning sinds april 2025 via snelrecht (juicio rápido) worden behandeld. Welke weg het meest geschikt is, hangt van de zaak af.
Termijnen, vertegenwoordiging en schade
De doorlooptijd hangt af van de rechtbank, eventueel verzet, betekeningen en mogelijke beschermings- of opschortingsmaatregelen; een duur van drie of vier maanden kan niet worden gegarandeerd. In deze procedures zijn een advocaat en een procesvertegenwoordiger (procurador) verplicht. Schadevergoeding wegens bewoning vereist bewijs van de grondslag en de schade. Vervang nooit zelf het slot en sluit geen nutsvoorzieningen af.
Als u ook de schuld wilt vorderen
Achterstallige huur kan samen met de ontruiming of afzonderlijk worden gevorderd. Gaat het u alleen om betaling, lees dan onze gids over schuldinvordering in Barcelona. Voor contracten, aankopen en andere vastgoedgeschillen kunt u terecht op onze pagina advocaat vastgoedrecht in Barcelona en Roses.
Maak een afspraak met MH & MG Abogados in Barcelona of Roses om uw zaak te bespreken.
Bijgewerkt: 23 oktober 2026. Regelgeving: Spaans Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering · Organieke Wet 1/2025 · Wet 12/2023 op het recht op huisvesting · Koninklijk Wetsbesluit 29/2026