Aktualisiert am 23. Oktober 2026. Das Königliche Gesetzesdekret 26/2026, das Miet- und Wohnungsrecht reformierte, trat am 1. Oktober in Kraft und wurde am 2. Oktober vom Parlament aufgehoben. Daraufhin erließ die Regierung das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober über dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion von Wohnraum, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026. Es muss noch vom Parlament bestätigt werden; geschieht das nicht, entfallen seine Maßnahmen. Hier die wichtigsten Änderungen für Vermieter und Mieter.
Bei MH & MG Abogados beraten wir Vermieter und Mieter in Barcelona und Roses (Girona) und verfolgen die Entwicklung dieser Regelung genau.
1. Räumungen schutzbedürftiger Haushalte
- Aussetzung bis zum 31. Dezember 2030. Ist der Kläger ein Unternehmen, das notleidende Kredite oder Immobilien weit unter Marktwert aufkauft, setzt das Gericht die Räumung aus, auch wenn bereits ein Urteil vorliegt, ohne Entschädigung. Bei anderen Klägern wird die Aussetzung regelmäßig überprüft, dauert höchstens drei Jahre und gibt dem Eigentümer in bestimmten Fällen Anspruch auf Entschädigung.
- Außerordentliche Begleichung. Bei Räumungen wegen Zahlungsverzugs gegen einen wirtschaftlich schutzbedürftigen Mieter hat die Behörde zwei Monate Zeit, eine Ersatzwohnung anzubieten oder die Schuld zu zahlen bzw. zu hinterlegen. Tut sie das nicht, tritt sie als Schuldnerin ein und der Mietvertrag läuft weiter, solange die Schutzbedürftigkeit besteht.
- Zwangsvollstreckung aus Hypotheken. Die Klage muss angeben, ob die Wohnung der Hauptwohnsitz des Schuldners ist und ob der Kläger Großvermieter ist; ist er es nicht, muss er eine Grundbuchbescheinigung über die auf ihn eingetragenen Wohnungen vorlegen.
2. Laufende Mietverträge
- Außerordentliche Verlängerung. Bestimmte Mietverträge über Hauptwohnungen, die am 8. Oktober 2026 bestanden, können auf Antrag des Mieters um bis zu zwei weitere Jahre verlängert werden, wenn er die Voraussetzungen erfüllt, unter anderem keine Mietrückstände hat.
- Mietanpassung. Bis zum 31. Dezember 2027 darf die Miete nicht erhöht werden, wenn sie über der Grenze des geltenden Referenzindex liegt. In anderen Fällen gilt die vereinbarte Erhöhung, ohne Vereinbarung höchstens 2 %.
3. Zeitmiete
Eine Zeitmiete muss auf einem tatsächlichen, nachweisbaren Grund beruhen, länger als 31 Tage dauern und in der Regel höchstens zwölf Monate laufen. Eine Zeitmiete über mehr als zwölf Monate ohne Begründung oder mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung gelten ab dem ersten Vertrag als Mietvertrag über eine Hauptwohnung, mit allen Folgen.
4. Was wurde aus dem Gesetzesdekret 26/2026?
Das Gesetzesdekret 26/2026 enthielt auch steuerliche Maßnahmen und Regelungen zu bezahlbarem Wohnraum, doch mit seiner Aufhebung sind diese Änderungen entfallen. Die hier beschriebenen Maßnahmen sind die des Gesetzesdekrets 29/2026. Wird Ihnen eine Regel aus dem 26/2026 genannt, prüfen Sie, ob sie im neuen Text noch enthalten ist.
Was sollten Sie jetzt prüfen?
- Als Vermieter mit geplanter Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs: Prüfen Sie, ob der Mieter schutzbedürftig sein könnte und ob Sie von der Aussetzung oder der außerordentlichen Begleichung betroffen sind. Mehr dazu in unserem Artikel über Räumungsverfahren in Barcelona.
- Bei Mietanpassung oder Vertragsverlängerung: Beachten Sie die neuen Grenzen und die außerordentliche Verlängerung.
- Bei Zeitmiete: Dokumentieren Sie Grund und Dauer des Vertrags sorgfältig.
- Als Mieter: Prüfen Sie, ob Sie die außerordentliche Verlängerung beantragen können und wie sich die neue Grenze auf Ihre Mietanpassung auswirkt.
Wir aktualisieren diesen Artikel nach der Abstimmung im Parlament. Mehr auf unserer Seite Immobilienrecht, oder vereinbaren Sie einen Termin vor Ort oder online in Barcelona (+34 93 368 32 02) oder Roses (+34 972 15 24 32), per WhatsApp (+34 653 964 658) oder über unsere Kontaktseite.
Rechtsgrundlage: Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober.